Što je to građevinsko zemljište?

Građevinsko zemljište je zemljište unutar granica građevinskog područja te zemljište izvan građevinskog područja obuhvaćeno građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina.  Pojam uređenja građevinskog zemljišta odnosi se na sustav određenih organizacijskih, financijskih i javnopravnih instrumenata kojima se osigurava izgradnja, rekonstrukcija i korištenje potrebne infrastrukture s prostornim planom. Danas je u tom smislu uređenje građevinskog zemljišta u naselju regulirano Zakonom o prostornom uređenju (NN 153/13, 65/17, 114/18, 39/19, 98/19), Zakonom o komunalnom gospodarstvu (Narodne novine 68/18, 110/18 i 32/20) i Zakonom o izvlaštenju i određivanju naknade (Narodne novine 74/14, 69/17 i 98/19).

Kako se uređuje građevinsko zemljište?

Svrha uređenja građevinskog zemljišta je njegovo osposobljavanje za građenje, obnovu i korištenje objekata prema prostornom uređenju, a s tim u vezi i poboljšanja uvjeta života i rada u naseljima. Uređenje građevinskog zemljišta obuhvaća sljedeće radnje i radove:

• pribavljanje projekata i druge dokumentacije, rješavanje imovinskopravnih odnosa u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju i posebnim zakonom te ishođenje akata potrebnih za provedbu radova sa svrhom uređenja građevinskog zemljišta 
• građenje infrastrukture i građevina javne i društvene namjene, odnosno njihovu rekonstrukciju u skladu s posebnim zakonima, ako Zakonom o prostornom uređenju nije propisano drukčije 
• sanaciju terena (odvodnjavanje, izravnavanje, osiguranje zemljišta i sl.).

Uređenje građevinskog zemljišta, poticanje i organiziranje izgradnje i obnove infrastrukture u nadležnosti su jedinica lokalne samouprave koje grade i/ili upravljaju infrastrukturom u skladu s posebnim propisima. Kod uređenja pojedinih dijelova gradilišta ili izgradnje pojedinih infrastrukturnih građevina mora se paziti na redoslijed uređenja kako bi se dijelovi odmah i konačno mogli uskladiti i funkcionalno povezati. Novoizgrađene infrastrukturne građevine ili njihovi novoizgrađeni dijelovi ne mogu se povezivati ​​s postojećim infrastrukturnim građevinama ili infrastrukturnim građevinama čiji kapacitet ili druga svojstva ne odgovaraju novoizgrađenim građevinama ili njihovim dijelovima.

Koji su akti potrebni za građenje?

U proteklih 25 i više godina, svi zakoni koji reguliraju pitanje građenja u Republici Hrvatskoj, mogućnosti, tj. Dopuštenost pristupanja građenju i građenje uvjetovali, kao i Zakoni o prostornom uređenju i Zakon o gradnji, izdavanje ili postojanje odgovarajućih akata nadležnog tijela. U tom smislu pojedini zakoni u prošlosti propisivali su sljedeće akte na temelju kojih se može pristupiti građenju:

1. Zakon o izgradnji objekata iz 1981. (Narodne novine 51/81, 12/82, 47/86, 54/86 pročišćeni tekst, 18/87, 42/88, 29/89 i 33/89) – građevinsku dozvolu i rješenje kojim se određuju uvjeti građenja u skladu s uvjetima uređenja prostora
2. Zakon o građenju iz 1992. (Narodne novine 77/92, 82/92 – ispravak, 26/93 i 33/95) građevnu dozvolu i građevnu dozvolu za jednostavnu građevinu
3. Zakon o gradnji iz 1999. (Narodne novine 52/99, 75/99, 1 17/01 i 47/03) – građevinsku dozvolu i lokacijsku dozvolu na temelju koje se može graditi, a čije je izdavanje uređeno Zakonom o prostornom uređenju (Narodne novine 30/94 i 68/98)
4. Zakon o gradnji iz 2003. (Narodne novine 175/03 i 100/04) – građevinsku dozvolu i glavni projekt potvrđen po tijelu graditeljstva
5. Zakon o prostornom uređenju i gradnji (Narodne novine 76/07, 38/09, 55/11, 90/11, 50/12 i 55/12) – rješenje o uvjetima građenja, potvrda glavnog projekta i građevinska dozvola 
6. Zakon o postupanju i uvjetima gradnje radi poticanja ulaganja (Narodne novine 69/09, 128/10, 136/12 i 76/13) – rješenje za građenje.

Akti koje su donijele institucije na području RH za dopuštenje gradnje na područjima pod zaštitom ili upravom Ujedinjenih naroda tijekom Domovinskog rata valjani su u skladu s odredbama Zakona o konvalidaciji (Narodne novine 104/97), pa akti hrvatskih tijela nadležnih za poslove graditeljstva kojima se zamjenjuju ti akti, također, predstavljaju akte na temelju kojih se može graditi. Prema važećem Zakonu o gradnji (Narodne novine 153/13, 20/17, 39/19 i 125/19), gradnja građevine može se započeti na temelju pravomoćne građevinske dozvole, osim ako zakonom nije drukčije određeno. U iznimnim slučajevima investitor može preuzeti odgovornost i započeti s gradnjom temeljem na temelju izvršne građevinske dozvole.

Što se sve može graditi bez građevinske dozvole?                                                                  

Zakon o gradnji dopušta građenje određenih građevina i izvođenje određenih radova bez građevinske dozvole. Tri su skupine takvih građevina i radova:

1. građevine i radovi određeni Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (Narodne novine 1 1 2/17, 34/18, 36/19, 98/19 i 31/20, 74/22) 
2. posebni slučajevi građenja određeni s obzirom na okolnosti u kojima se gradi, a neovisno o tehničkoj zahtjevnosti — uređeno odredbom članka 129. Zakona o gradnji 
3. Obnavljanje oštećenih građevina neovisno o stupnju oštećenja – uređeno odredbom članka 130. Zakona o gradnji.

Danas pravne posljedice građenja obavljenih bez postupanja nadležnih tijela proizlaze iz odredaba za provedbu inspekcijskih postupaka iz djelokruga rada Državnog inspektorata, Zakona o Državnom inspektoratu (Narodne novine 115/18, 117/21). Takve posljedice su, ukratko, kazne bespravnim graditeljima, a očituju se u nemogućnosti ostvarivanja određenih „prava” ili lošim uvjetima za ostvarivanje tih prava. Naravno, osim navedenih pravnih posljedica, gradnja bez postupanja nadležnih tijela može dovesti do raznih posljedica, kao što su degradacija prostora, narušavanje prostorno-urbanističkog značaja, smanjenje pouzdanosti u sigurnost i kvaliteta objekata, niže cijene na tržištu, nemogućnost dobivanja kredita.